Cara Menghitung BPHTB Rumah dan Tanah

Posted on

Cara menghitung BPHTB yang benar menurut UU No. 28 tahun 2009 pasal 87 ayat 4☑️ BPHTB waris, tanah, dan rumah baru/ bekas☑️

Anda mendapatkan hak tanah waris? Tentu ini adalah kabar yang menyenangkan bukan? Tapi, Anda harus menunda kesenangan Anda untuk sesaat karena tanah warisan tersebut ada bea BPHTB yang dikenakan dan Anda harus membayarnya.

Lantas apa yang dimaksud dengan BPHTB dan bagaimana cara mengurus BPHTB rumah, tanah baru atau waris di tahun 2022 ini? Simak penjelasan lengkapnya dalam artikel ini.

Pengertian BPHTB

BPHTB adalah

BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan bea yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

Tahukah Anda, setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, warga negara diwajibkan membayar BPHTB. Dalam bahasa sehari-hari BPHTB juga dikenal sebagai bea pembeli, jika perolehan berdasarkan proses jual beli.

Tetapi dalam UU BPHTB, BPHTB dikenakan tidak hanya dalam perolehan berupa jual beli. Semua jenis perolehan hak tanah dan bangunan dikenakan BPHTB.

Termasuk tanah warisan Anda juga dikenakan biaya BPTHB. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 (selanjutnya hanya disebut UU BPHTB).

Pasal 2 Undang-undang BPHTB menyebutkan bahwa yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Adapun, perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut meliputi:

  1. Jual beli;
  2. Tukar-menukar;
  3. Hibah;
  4. Hibah wasiat;
  5. Waris;
  6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;
  7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
  8. Penunjukan pembeli dalam lelang;
  9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
  10. Penggabungan usaha;
  11. Peleburan usaha;
  12. Pemekaran usaha; dan
  13. Hadiah.

Namun, dari Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang sering terjadi dalam masyarakat Indonesia adalah:

  • Jual beli;
  • Tukar-menukar;
  • Hibah (perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dari pemberi hibah, namun pemberi hibah masih hidup);
  • Hibah wasiat (perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada penerima hibah namun berlaku setelah pemberi
  • hibah wasiat meninggal dunia); dan
  • Waris.

Rumus Menghitung BPHTB

cara menghitung bphtb

“Cara menghitung BPHTB tahun 2022 adalah Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP). Berdasarkan pada Undang-Undang No. 28 tahun 2009 pasal 87 ayat 4 ditetapkan besaran NPOPTKP paling rendah sebesar Rp 60 juta untuk setiap wajib pajak.”

Berbeda dengan perhitungan BPHTB jual beli yang menghitung BPHTB berdasarkan Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP) atau harga transaksi. Perolehan BPHTB karena warisan dihitung berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) yang dianggap sebagai NPOP.

Prinsip perhitungan sama dengan jual beli yaitu 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

NPOPTKP warisan adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarnya berbeda untuk masing-masing daerah. Sebagai contoh, NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp 450.000.000. Sementara itu, untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi adalah Rp 400.000.000.

Besarnya NPOPTKP untuk daerah lain ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing karena sekarang ini pemungutan BPHTB dilakukan oleh Dinas Pendapatan Daerah. Untuk mencari informasi, bisa ke Kantor Pajak atau Kantor Pertanahan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Cara Menghitung BPHTB Rumah / Tanah Baru

Bagi first time buyer, membeli rumah baru kenyataannya tidak semudah membalikkan telapak tangan. Selain harga dan bukti legalitas yang akurat, Anda juga dituntut untuk cermat dalam urusan perpajakan.

Mengapa demikian? Pajak dan besaran biayanya memang harus diteliti dengan tepat agar tak menjadi bumerang di lain hari. Untuk memandu Anda dalam urusan pajak beli properti, berikut Rumah.com tampilkan simulasinya.

Contoh Perhitungan Besaran BPHTB untuk rumah baru

Seseorang membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200m2 dan luas bangunan 100m2. Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp600.000 per m2. Berapa besaran BPHTB yang harus dikeluarkan oleh pembeli rumah tersebut?

  • Harga Tanah: 200m2 x Rp700.000 = Rp140.000.000
  • Harga Bangunan: 100m2 x Rp600.000 = Rp60.000.000 +
  • Jumlah Harga Pembelian Rumah: = Rp200.000.000
  • Nilai Tidak Kena Pajak *) = Rp60.000.000 –
  • Nilai untuk penghitungan BPHTB = Rp140.000.000
  • BPHTB yang harus dibayar

5% : 5% x Rp140.000.000 = Rp7.000.000

Perhitungan Besaran PBB Rumah Baru

Sebuah rumah dengan bangunan 100m2 berdiri di atas lahan 200m2. Misalnya, berdasarkan NJOP (nilai jual obyek pajak) harga tanah Rp700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp600.000 per m2. Berapa besaran PBB yang harus dibayar oleh pemilik rumah tersebut?

  • Harga tanah : 200m2 x Rp700.000 = Rp140.000.000
  • Harga Bangunan : 100m2 x Rp600.000 = Rp60.000.000 +
  • NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp200.000.000
  • NJOP Tidak Kena Pajak = Rp12.000.000
  • NJOP untuk penghitungan PBB = Rp188.000.000

NJKP (Nilai Jual Kena Pajak): 20% x Rp188.000.000

Gravatar Image
Yok dekorasi rumah kamu secantik mungkin bersama Tim Kami!

Leave a Reply

Your email address will not be published.